Incumplimiento de contrato de reserva de alquiler

¿Has hecho la reserva de alquiler de vivienda o local y ahora no te devuelven el dinero? ¿El propietario o la inmobiliaria alegan un incumplimiento de contrato de reserva de alquiler para no devolverte tu dinero? ¿Puede hacerlo? Si el tema te interesa, ¡Sígueme!

El concepto de reserva de alquiler

La reserva de alquiler se corresponde con la limitación temporal de poder ofrecer el mismo piso a más de un posible arrendatario. Si sólo has firmado una reserva de alquiler, aún no has firmado ningún contrato de alquiler.

Las arras confirmatorias

Antes de hablar del incumplimiento del contrato de reserva de alquiler, te hemos de hablar de las arras. En este punto te hablamos de las arras confirmatorias, reguladas en el Código Civil como el resto de arras. Son una cantidad de dinero o cosas que pueden entregarse ambos contratantes entre sí, o sólo el uno al otro. Este tipo de arras se suelen firmar en contratos de compraventa. La función de esas arras será la que los contratantes hayan querido darle (setencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 de marzo de 2011).

En otras palabras, estas arras van dirigidas a reforzar la existencia del contrato. Constituyen una señal o prueba de su celebración o representan un inicio de su ejecución.

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Las arras penales y el incumplimiento

Son aquellas arras que sirven para dos cosas. Por un lado, sirven como prueba del perfeccionamiento del contrato. Se entregan como garantía del cumplimiento de un contrato. Esa garantía se sumará a las generales establecidas en las leyes.

Así, si se produce un incumplimiento imputable al que entregó las arras, éste las perderá sin que ello le libere necesariamente de la reclamación de la otra parte del cumplimiento forzado del contrato. Ten en cuenta que puede pactarse que las arras penales sustituyan a la indemnización por los daños o perjuicios causados o no. En caso de no ser así, se podrían aplicar las arras penales y además reclamar esa indemniazción.

Las arras penitenciales o de desistimiento

Antes de analizar el incumplimiento de contrato de reserva de alquiler, también debemos analizar estas arras. Estas arras también muestran la celebración de un contrato o promesa de contrato. Ahora bien, permiten lícitamente desistir del contrato, perdiendo las arras a quien las entregó y devolviéndolas dobladas a quien las recibió.

En otras palabras, es un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada de l cantidad consignada o abonada en ese concepto. Como señala el Tribunal Supremo en su sentencia de 16 de diciembre de 1970, tienen un carácter excepcional y exige una interpretación restrictiva.

La reserva de alquiler no son unas arras

Para resolver el enigma del incumplimiento del contrato de reserva de alquiler y sus consecuencias, diremos lo siguiente. La reserva es algo diferente a las arras. Si en la reserva no se habla de arras o si la reserva no contiene estipulación parecida a la de las arras, no son unas arras.

Si la reserva de alquiler no contiene estipulaciones propias de las arras, es sólo una reserva del precio. Esa reserva servirá para confirmar el contrato celebrado. Como dice el Tribunal Supremo, las arras requieren que las partes quisieran estipularlas como tal. La partes del contrato han de expresar claramente su voluntad de constituir unas arras para que tengan eficacia. De lo contrario, la reserva no es más que parte del precio del contrato de alquiler o un pago anticipado del mismo.

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Conclusiones acerca de la reserva en contrato de alquiler

Si la reserva de alquiler no establece o estipula nada, no puede entenderse como arras. Ni como arras confirmatorias ni mucho menos como penales o penitenciales.

Es decir, el incumplimiento del contrato de reserva de alquiler no puede comportar la pérdida de la cantidad abonada en concepto de reserva.

En un caso de duda acerca del alcance de una reserva, la Audiencia Provincial de Madrid dice lo siguiente ante un pacto de reserva de alquiler sin más estipulaciones:

«(…) no nos hallamos ante una facultad de retirarse del contrato libremente y sin causa, ni ante una cláusula penal; lo convenido no fue que cualquiera de las partes pudiera, sin más, desistir del contrato; pero tampoco se pactó -y no cabe hacer conjetura alguna al margen de prueba practicada- que s i el arrendamiento no se llevaba a cabo en un determinado plazo, o no se formalizaba, por incumplimiento de algunas de las partes, cuáles serían las consecuencias de ello (…)».

Y ante la falta de previsión al respecto, el arrendador le tuvo que devolver a quienes firmaron una reserva pero no llegaron a alquilar el piso, la totalidad de reserva que éstos le ingresaron al arrendador. En otras palabras, si el contrato de reserva no estipula nada de forma concreta acerca del destino del dinero en caso de incumplimiento, el propietario o arrendador deberá devolver la reserva si finalmente no se materializa el contrato de alquiler.

Esperamos haber resuelto todas tus dudas. Si estás en una situación como la descrita y necesitamos asesoramiento, puedes contar con nuestros conocimientos. Estaremos encantados de defender tus derechos y conseguir tus objetivos.