Si no has podido pagar alguna de las rentas de tu alquiler, es posible que el arrendador haya interpuesto una demanda de desahucio. En ese caso, ¿Qué puedo hacer? ¿Has oído hablar de enervar un desahucio? ¿Qué es pretender la enervación de un desahucio? Quédate y te lo explico en esta nueva entrada de una serie de artículos en los que hablamos de contratos de alquiler y consejos antes de finalizar el alquiler. ¡Sígueme!
¿Qué te explicamos en este artículo?
Enervar un desahucio
Enervar un desahucio es la facultad que tiene el inquilino o arrendatario para evitar que se resuelva su contrato de alquiler si paga las rentas debidas. Es decir, si el arrendador nos presenta una demanda de desahucio por impago de rentas, podremos evitar el desahucio si abonamos las cantidades que le debemos. El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil nos indica que
«(…) Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio (…)».
No siempre y en todo caso ante una demanda de desahucio por impago de rentas, la conclusión es que el arrendatario deberá abandonar el inmueble arrendado sí o sí, en todo caso. El inquilino o arrendatario sólo podrá enervar el desahucio una única vez durante la vida del contrato de alquiler. Ahora bien, ¿Puede el inquilino o arrendatario enervar un desahucio tantas veces como quiera?
Límites a la enervación del desahucio
En este punto hablamos acerca de cuando no cabe la enervación del desahucio. No cabe la enervación del desahucio cuando el inquilino o arrendatario hubiera enervado otro desahucio del mismo inmueble y en relación al mismo contrato en una ocasión anterior. La única excepción es que el cobro de la renta del alquiler no se hubiera producido por causas imputables al arrendador.
Tampoco cabe enervar un desahucio, ni que sea la primera vez que se intenta, cuando el arrendador ha requerido de pago al inquilino o arrendatario mediante burofax o cualquier otro medio fehaciente, con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda. Si el pago no se produce en ese plazo conferido por el arrendador y este presenta la pertinente demanda, ahí no podrá hacer nada el inquilino o arrendatario para enervar el desahucio.
¿Qué pasa si no recojo el burofax?
Cómo queda la enervación del desahucio si el burofax no es recogido por los inquilinos es algo que nos preguntan con frecuencia y debemos señalar que la comunicación produce plenos efectos cuando la frustración se debe sólo a la voluntad expresa o tácita del destinatario (los inquilinos) o a su pasividad, desinterés, negligencia, error o impericia de la persona a la que el burofax se dirige. Así lo entiende por ejemplo la Audiencia Provincial de Las Palmas en una sentencia de 25 de junio de 2019.
Más claro no puede decirse. Si intentada la notificación del plazo para pagar las rentas debidas al arrendador, los inquilino no recogen el aviso dejado en su buzón y se presentan a correos para recoger el burofax, será muy difícil proceder a la enervación una vez presentada demanda de desahucio.
En relación con el requerimiento extrajudicial de pago para que el arrendador evite enervar un desahucio, señala el Tribunal Supremo en su sentencia de 13 de octubre de 2015 que,
«(…) el requerimiento ha de realizarse a través de un medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, se está refiriendo a que el medio ha de ser idóneo en el sentido de que permita demostrar su efectiva realización, que evidencia haberse intentado que llegue a su destinatario, para no dejar prácticamente al libre albedrío de éste la recepción, o no, del mensaje (…)».
Será suficiente con que el inquilino o arrendatario pueda conocer el envío del burofax. El arrendador tendrá suficiente con acreditar el acuse de recibo y certificación de su contenido así como su remisión a la dirección correcta.