Puedes donar la nuda propiedad de tu vivienda a tus hijos y reservarte el derecho a vivir en ella y, normalmente, a alquilarla y cobrar las rentas. Pero dejarás de ser su propietario pleno. Esa diferencia determina quién puede vender, qué sucede si aparecen deudas y qué protección conservarás si empeoran las relaciones familiares.
La noticia de COPE del 27 de septiembre de 2026, que recoge las explicaciones de la abogada Verónica Tallón, presenta esta posibilidad. Su advertencia final es importante: no resulta adecuada para todas las familias y exige estudiar sus consecuencias jurídicas y fiscales. Compartimos esa cautela. Conservar el disfrute no equivale a conservar todas las decisiones sobre el inmueble.
¿Qué significa donar una casa reservándose el usufructo vitalicio?
Se separan dos derechos. El hijo recibe la nuda propiedad; los padres conservan el usufructo, con el alcance que establezcan la escritura y la ley. Si el usufructo es vitalicio, su duración se vincula a la vida de la persona designada. El hijo adquiere desde la donación: no tiene que esperar al fallecimiento para ser nudo propietario.
Ejemplo: una madre dona a su hija la nuda propiedad de su piso y se reserva el usufructo. Puede seguir residiendo allí. La hija no puede apropiarse del uso ignorando ese derecho. Sin embargo, la madre tampoco conserva, por el mero usufructo, la facultad de vender por sí sola toda la vivienda libre de cargas.
No debe confundirse con una venta de nuda propiedad, en la que existe un precio, ni con un testamento, que ordena la sucesión para después del fallecimiento. Donar es transmitir ahora.
¿Qué cambia entre Cataluña y el resto de España?
En Cataluña, el usufructo se regula en los artículos 561-1 y siguientes del Código civil de Cataluña; las donaciones, en los artículos 531-7 y siguientes. En los territorios sujetos al Derecho común se aplican los artículos 467 y siguientes y 618 y siguientes del Código Civil.
La idea de separar propiedad y disfrute existe en ambos sistemas, pero no todas las reglas de revocación, disposición o protección coinciden. Cataluña contempla expresamente la pobreza sobrevenida del donante como causa de revocación y una formulación propia de la ingratitud. También regula específicamente el usufructo con facultad de disposición.
No basta con estar empadronado en Barcelona para aplicar automáticamente todas las normas catalanas. Deben comprobarse la ubicación del inmueble, la ley aplicable a la donación y, cuando corresponda, la vecindad civil y las reglas de conflicto. La fiscalidad utiliza sus propios puntos de conexión. Los demás derechos civiles forales o especiales requieren un análisis separado: no son sinónimos del Derecho común.
¿Qué debe decir la escritura para proteger a ambos padres?
La donación de un inmueble requiere escritura pública y aceptación en la forma legal. Conviene inscribir la operación y el usufructo en el Registro de la Propiedad. Una promesa familiar de que «podrás vivir aquí siempre» no ofrece la misma seguridad que un derecho correctamente constituido y publicado.
Hay que concretar quién disfruta de qué parte de la vivienda y qué ocurrirá cuando fallezca uno de los padres. No es equivalente reservar dos usufructos separados sobre sendas mitades que articular una protección que continúe para el superviviente.
En Cataluña, el artículo 561-14 contiene una regla de acrecimiento para determinados usufructos vitalicios conjuntos, salvo disposición distinta del título. Aun así, la escritura debe expresar el resultado querido. La resolución de la DGSJFP de 10 de abril de 2025 admitió, en un supuesto de Derecho común, la inscripción de una donación con reserva de usufructo conjunto y sucesivo, hasta el fallecimiento del último cónyuge. Es una resolución registral, no una sentencia: demuestra la importancia de diseñar correctamente la operación.
Antes de firmar, podemos revisar contigo la escritura, las cargas y la protección del superviviente. Es el momento de corregir una cláusula que después puede condicionar toda la vida familiar.
¿Puedo alquilar la vivienda si me traslado a una residencia?
Como regla general, el usufructuario puede obtener las utilidades del inmueble, incluidas sus rentas, dentro de los límites del título y de la normativa de arrendamientos. Ingresar en una residencia no supone por sí solo renunciar al usufructo.
Eso permite valorar el alquiler para financiar cuidados. Pero hay que revisar quién firma el contrato, su duración y qué ocurrirá al extinguirse el usufructo. No conviene prometer al inquilino una duración que el derecho del arrendador no permite garantizar.
Tampoco debe confundirse el usufructo con el derecho de habitación. Este último está orientado a satisfacer necesidades de alojamiento y no atribuye necesariamente las mismas facultades de explotación. Elegir una figura u otra cambia las posibilidades futuras.
¿Podremos vender si necesitamos dinero para nuestros cuidados?
Para vender el pleno dominio libre de usufructo, normalmente deberán intervenir tanto el nudo propietario como el usufructuario. Cada uno transmite su derecho. Por eso, donar puede dificultar una venta futura si el hijo se niega a colaborar o ya no puede hacerlo.
La escritura puede incorporar mecanismos específicos dentro de los límites legales. En Cataluña, los artículos 561-21 a 561-24 permiten configurar un usufructo con facultad de disposición, también delimitada por una situación de necesidad. Esa facultad no nace automáticamente de la palabra «vitalicio».
En Derecho común también existen herramientas que deben estudiarse, como la reserva de facultades del artículo 639 o la reversión del artículo 641. No son cláusulas intercambiables ni autorizaciones ilimitadas. Si prevés necesitar liquidez, compara antes la donación con mantener la propiedad y ordenar la herencia mediante testamento.
¿Puede el hijo vender o perder por deudas la nuda propiedad?
La nuda propiedad forma parte del patrimonio del hijo. Puede ser objeto de transmisión o ejecución, con los límites que resulten de la ley, del título y de la situación registral. El comprador o adjudicatario no adquiere por ello un usufructo ajeno que siga siendo oponible.
Pero sería incorrecto asegurar que la vivienda queda protegida frente a cualquier embargo. Importan las cargas anteriores, el rango de los derechos, las hipotecas y la eventual impugnación de la operación. Un usufructo posterior no neutraliza sin más una hipoteca anterior.
Pide una nota simple actualizada y revisa también las deudas antes de donar. Transferir bienes para perjudicar a acreedores puede ser impugnable. Esta planificación debe proteger legítimamente a la familia, no vaciar un patrimonio para eludir obligaciones.
¿Qué ocurre si el hijo se divorcia?
Una donación realizada exclusivamente al hijo no convierte automáticamente a su cónyuge en copropietario. En el régimen común de gananciales, los bienes recibidos gratuitamente por uno de los cónyuges son, como regla, privativos. En Cataluña habrá que atender al régimen matrimonial aplicable y a la titularidad adquirida.
La propiedad y el uso de la vivienda familiar son cuestiones diferentes. Una decisión sobre el alojamiento de los hijos o del cónyuge no equivale a transmitirles la propiedad ni permite desconocer automáticamente los derechos preexistentes de los padres usufructuarios.
Si los padres han permitido que el hijo y su pareja vivan allí, será decisivo determinar con qué título: arrendamiento, préstamo de uso, mera tolerancia u otro acuerdo. En Cataluña, el artículo 233-21.2 limita la atribución judicial cuando la vivienda se posee por un título distinto de la propiedad a lo dispuesto por ese título. No debe trasladarse sin más esa regla a todos los casos de Derecho común.
Si la ruptura ya está planteada, revisaremos conjuntamente la escritura y la situación familiar. Nuestro servicio de divorcio contencioso permite abordar las medidas familiares sin confundirlas con los derechos de terceros sobre la vivienda.
¿Y si se separan los padres que conservaron el usufructo?
La separación no permite dar por extinguido, sin más, un usufructo válidamente constituido. Habrá que examinar el título, los derechos de cada persona y las medidas familiares que procedan. El uso cotidiano de la casa, el cobro de un alquiler y la titularidad del usufructo no son lo mismo.
Por eso conviene hablar también de escenarios incómodos antes de donar: quién podrá residir, cómo se administrarán las rentas y qué se hará si los titulares dejan de convivir. Una cláusula genérica puede dejar sin resolver precisamente el conflicto más costoso.
¿Quién paga el IBI, la comunidad y las reparaciones?
Primero hay que leer la escritura y después aplicar las reglas correspondientes. En Cataluña, el artículo 561-12 distribuye los gastos ordinarios, suministros y tributos anuales al usufructuario, y contempla un tratamiento distinto para reparaciones extraordinarias y contribuciones especiales. En Derecho común, los artículos 500 y siguientes también diferencian reparaciones ordinarias y extraordinarias.
El reparto interno no debe confundirse con quién puede ser requerido por la comunidad o por Hacienda conforme a su normativa. Un pacto familiar no vincula necesariamente a esos terceros.
Es recomendable concretar por escrito seguros, derramas, obras urgentes y autorización de mejoras. Antes de una reforma importante, intercambia presupuesto y aceptación: guardar facturas no resuelve por sí solo quién estaba obligado a pagar.
¿Qué impuestos se pagan al donar con reserva de usufructo?
Hay que estudiar varias consecuencias, no únicamente el impuesto que paga el hijo. La donación puede generar Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para el adquirente, una ganancia patrimonial en el IRPF del donante y, cuando corresponda, plusvalía municipal. Se añaden los gastos notariales y registrales.
La Agencia Tributaria explica la exención por transmisión de vivienda habitual para mayores de 65 años, que puede alcanzar la transmisión de la nuda propiedad reservándose el usufructo. Deben cumplirse sus requisitos. No significa que cualquier donación de una persona mayor esté exenta ni que desaparezcan los otros impuestos.
Las reducciones, bonificaciones y puntos de conexión deben comprobarse para cada operación. En Cataluña, la ATC fija con carácter general un mes desde el acto o contrato de donación para presentar y pagar la autoliquidación: consulta su información sobre devengo y plazo. No uses automáticamente ese plazo para otra comunidad autónoma.
¿Cómo se calcula el valor del usufructo vitalicio?
La regla fiscal habitual utiliza el porcentaje 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. El porcentaje restante corresponde a la nuda propiedad. No es una tasación comercial ni significa que ese porcentaje sea el impuesto a pagar.
Ejemplo sencillo: con un único usufructuario de 70 años y una base de valoración de 200.000 euros, el usufructo representa el 19 % —38.000 euros— y la nuda propiedad el 81 % —162.000 euros—. Sobre la operación se aplican después las reglas tributarias pertinentes.
Los usufructos de varias personas, sucesivos o combinados exigen revisar su configuración. También debe comprobarse el valor fiscal correcto del inmueble. La ATC explica el cálculo de estos derechos.
¿Al fallecer los padres ya no habrá que pagar nada?
No debe prometerse eso. Cuando se extingue el usufructo y el hijo reúne propiedad y disfrute se produce la consolidación del dominio. La ATC explica cuándo corresponde declarar esa consolidación, incluido el modelo 653 cuando el desmembramiento procede de una donación y se extingue por la causa prevista.
También habrá que documentar la extinción y actualizar la situación registral. Renunciar al usufructo antes del fallecimiento no es un atajo fiscal neutro: puede generar una tributación distinta. Antes de firmar una renuncia, calcula sus efectos y valora si dejarás de disponer de vivienda o rentas suficientes.
¿Puedo recuperar lo donado si mi hijo me trata mal?
No basta con arrepentirse. Hay que identificar una causa legal o una condición prevista en el negocio y acreditar los hechos. En Cataluña, el artículo 531-15 contempla, entre otras, el incumplimiento de cargas, la ingratitud y la pobreza del donante. Su concepto de ingratitud incluye conductas socialmente inaceptables con la entidad exigida por los tribunales.
En Derecho común, el artículo 648 enumera los supuestos de ingratitud y no contiene una causa autónoma de revocación por pobreza equivalente a la catalana. El artículo 634 exige reservar lo necesario para vivir; no es la misma regla.
No esperes a que el conflicto se agrave. En Cataluña, el artículo 531-15.3 establece un año de caducidad desde el hecho que motiva la revocación o, cuando corresponda, desde que el donante conoce el hecho ingrato. Si la causa constituye una infracción penal, el año comienza cuando adquiere firmeza la sentencia que la declara. En Derecho común, el artículo 652 cuenta el año de la acción por ingratitud desde que el donante conoce el hecho y puede ejercitarla. No hay un único cómputo válido para cualquier reclamación: conviene revisar inmediatamente los hechos, las fechas y la acción concreta.
Tampoco basta acudir unilateralmente al notario para cambiar el Registro. La resolución de la DGSJFP de 26 de junio de 2024 confirmó que, para inscribir una revocación por ingratitud discutida, se necesita el consentimiento correspondiente o una resolución judicial firme.
Si además alguien utilizó un poder contra tu voluntad, el problema puede ser otro. Lo explicamos en abuso de poder notarial y anulación de donaciones.
¿Qué enseñan dos sentencias recientes?
Cambiar la cerradura pese al usufructo: Supremo, 19 de junio de 2025
La STS 985/2025, ROJ STS 2918/2025, examinó una donación de nuda propiedad a una persona que había cuidado al donante. Este conservó el usufructo. El beneficiario cambió la cerradura mientras el donante estaba en una residencia y fue condenado por coacciones leves. El Supremo confirmó la revocación por ingratitud: los cuidados anteriores no justificaban privarle después del disfrute reservado. El traslado a una residencia tampoco autorizaba al nudo propietario a decidir por él.
Donar sin reservarse el usufructo: Barcelona, 26 de septiembre de 2025
La SAP Barcelona, Sección 19.ª, 448/2025, ECLI ES:APB:2025:9658, desestimó la demanda de una abuela que había donado la vivienda a su nieto sin reservarse usufructo. La mayoría no consideró acreditados los fundamentos para invalidar o revocar la donación. Hubo un voto particular que sí apreciaba ingratitud atendiendo a la situación de la donante y al comportamiento posterior del nieto.
No son resultados intercambiables: cambian el título, los hechos probados y el Derecho aplicable. La enseñanza práctica es proteger el uso antes de transmitir y preparar bien la prueba si surge un conflicto, no confiar en que cualquier desencuentro permitirá recuperar el piso.
¿Qué pasa si el hijo fallece antes o hay otros hermanos?
Sin una previsión adecuada, el fallecimiento del hijo no hace que la nuda propiedad vuelva automáticamente a los padres: habrá que atender a la sucesión y a las cláusulas válidas de reversión. El usufructo de los padres y la titularidad que se transmite a los herederos son cuestiones diferentes.
Donar a un solo hijo tampoco elimina los derechos legitimarios que puedan corresponder a otros familiares. Deben estudiarse la ley sucesoria aplicable, el patrimonio, otras donaciones y el efecto de la operación. No basta con incluir una frase diciendo que no se perjudica a nadie.
¿Qué conviene revisar antes de tomar la decisión?
Reúne la escritura de propiedad, nota simple, recibos y datos fiscales; detalla ingresos, gastos previsibles de cuidados y situación familiar. Decide si necesitas conservar solo alojamiento o también capacidad de vender. Calcula el coste completo de donar y compáralo con las alternativas.
Si ya hay un problema, conserva mensajes, requerimientos, justificantes y documentación sobre las condiciones pactadas. No cambies cerraduras ni retires pertenencias por tu cuenta. La respuesta puede exigir proteger el usufructo, reclamar el cumplimiento de una carga o impugnar la operación: elegir bien la vía importa tanto como tener razón.
¿Cómo podemos ayudarte?
En QuieroDivorciarme estudiamos las consecuencias familiares de transmitir la vivienda y los conflictos que pueden aparecer tras una ruptura o entre generaciones. Podemos revisar qué derechos conservas, qué riesgos plantea la escritura y cómo defender tu posición si la donación ya se ha realizado. Cuéntanos tu situación antes de firmar o dejar pasar un plazo.
