En otra entrada ya te hablamos de los vicios ocultos en la compraventa de viviendas. No todo son vicios ocultos en este tema. Hoy te hablamos de incumplimientos contractuales en venta de viviendas como motivo para poder reclamar. Si el tema te interesa, ¡Sigueme!
Cuando compras una vivienda, es posible que el vendedor te oculte algún vicio, desperfecto o fallo que de haberlo conocido, hubiera hecho que no comprases. Ciertamente, el asunto de los vicios ocultos es aplicable al ámbito inmobiliario, pero no es lo único que puedes alegar para defenderte de una injusticia. Hay otras vías.
¿Qué te explicamos en este artículo?
Incumplimiento contractual
Antes de hablar de incumplimientos contractuales en viviendas, vamos a ver qué es un incumplimiento contractual. El artículo 1124 del Código Civil nos señala que
«(…) La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe (…)».
Además, ese precepto indica que el perjudicado (en nuestro caso, el comprador), podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con resarcimiento de daños y abono de intereses si los hay, o bien pedir la resolución del contrato si éste resulta de imposible cumplimiento.
Pleno incumplimiento contractual
Como señalan nuestros tribunales, sólo podemos recurrir a la acción por incumplimiento de contrato, en un caso. Hay incumplimientos contractuales en venta de viviendas cuando se entrega cosa diversa, cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción total del contratante.
En incumplimientos contractuales de viviendas y otros objetos o bienes, reclamamos por recibir cosa distinta o con vicios que hacen la vivienda o cosa, impropia para el fin destinado; por incumplimiento absoluto y total de la prestación, sustancialmente distinto a la mera presencia de vicios.
De forma taxativa, desde la sentencia de 6 de abril de 1989, el Tribunal Supremo nos dice que los defectos que hacen inhabitable un inmueble, son los que frustran la finalidad perseguida por la compraventa. Es decir, las meras imperfecciones que no impiden esa finalidad, no pueden ser atacadas por la vía del incumplimiento contractual.
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Incumplimiento contractual en viviendas
Como ya te hemos dicho, es posible hablar de incumplimientos contractuales en materia de viviendas. A esa posibilidad podremos recurrir, en determinadas circunstancias. Debemos de recordar, como lo hacen nuestros tribunales, que en virtud del principio «pacta sunt servanda«, es incuestionable que los contratantes están obligados al cumplimiento exacto de aquellos pactos, cláusulas o condiciones que, siempre que se hayan respetado los límites establecidos en el art. 1255 de C. Civil , formen parte de su reglamentación contractual.
Nos encontramos, como señala el Tribunal Supremo, ante incumplimientos o malos cumplimientos derivados de la entrega de la vivienda diferente a la acordada o bien de una vivienda inútil o inhábil para su objeto o fin propuesto. Por ejemplo, la venta de vivienda sin aparcamiento cuando así se acordó.
La completa ineptitud como base de la reclamación
Debes saber que para alegar o defender incumplimiento del contrato de compraventa de vivienda, solo la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado ampara esa acción. En ese caso y a modo de ejemplo, la existencia de humedades no hace inhábil un piso o casa para el uso al que va destinado si no son de entidad suficiente.
En ese caso, la antigüedad de la vivienda también puede jugar en contra del comprador, quien pudo pensar que era posible que apareciesen dada la edad de la finca.
Violación del contrato de compraventa de inmuebles
En casos de incumplimientos contractuales en ventas de viviendas, nuestros tribunales hablan de violación del contrato. Ese concepto hace alusión a la existencia de graves desperfectos que hacen temer la pérdida del inmueble o que lo hacen inútil para la finalidad que le es propia. También hace referencia a defectos que sobrepasan las imperfecciones corrientes, que inciden en la habitabilidad del edificio.
Los daños estructurales
La existencia de daños estructurales sí comprometen la finalidad del uso de una vivienda. Ante la existencia de esos daños, podemos hablar de incumplimiento de contrato. La ley de ordenación de la edificación nos recuerda que los daños estructurales, son daños o vicios en elementos estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio. Son daños que afectan a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales. Esos daños comprometen directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Casos de incumplimiento contractual
Ahora pasamos a exponer algunos de los casos que suponen incumplimientos contractuales en venta de viviendas. Si estás en alguna de las situaciones descritas, es muy probable que puedas reclamar por dicho incumplimiento. Para ello, además, has de reclamar dentro del plazo que te señalamos más abajo.
He comprado un piso más pequeño de lo que pensaba
No siempre hablamos de incumplimiento contractual si nos venden un piso o casa más pequeño de lo que nos dijeron. Nuestros tribunales nos señalan lo siguiente. No toda compra de vivienda con superficie inferior a la que figuraba en el contrato de compraventa y catastro, constituye incumplimiento.
Debemos recordar que el artículo 1471 del Código Civil nos señala que en casos de venta de inmueble, «si se hace a precio alzado y no por razón de tanto por unidad de medida«, lo que se llama «a cuerpo cierto«, no cabe demandar por incumplimiento contractual.
En ese sentido, el Tribunal Supremo nos recuerda que
«(…) cuando es vendido un inmueble, para la determinación del mismo, no es necesario que sean precisadas en el contrato las dimensiones, la medida, pudiendo tener esta indicación dos significaciones, dos valores distintos (…)».
Si el valor del inmueble es dado a cuerpo cierto y no por unidad de medida. Si se hace «a cuerpo cierto», el Tribunal Supremo nos recuerda lo siguiente. En ese caso, siempre que falte la indicación del precio concreto por unidad de medida, la ley supone que tal individualización no ha tenido para las partes valor esencial, y constituía tan sólo una superabundancia de datos, que es una presunción de valor absoluto.
Obra aún no construida (venta de obra futura)
Lo expuesto hasta ahora no aplica en este caso. Esto se debe, como señalan nuestros tribunales, al hecho de que contratando sobre la base de un proyecto, éste puede quedar sujeto a posteriores modificaciones. En estos casos, la variación de superficie de la vivienda tras variar los planos, sí puede ser objeto de reclamación por incumplimiento del contrato.
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La finca tiene cemento aluminoso
En este caso, cabe distinguir dos situaciones. Si estamos en presencia de cemento aluminoso en el casa o el piso, aplicamos el artículo 1484 del Código Civil. En ese sentido, podemos demandar por vicios ocultos, instando su saneamiento.
Si estamos ante existencia de cemento aluminoso que degradado hasta hacer apreciable la patología destructiva conocida como «aluminosis«, cabe invalidar la venta por dolo del vendedor o error esencial en el vendedor(incumplimiento contractual).
Limitaciones por expediente de legalidad urbanística
Otro caso de incumplimientos contractuales en venta de viviendas en el que puede defenderse la procedencia de una acción por incumplimiento de contrato es el que señalamos. Si el vendedor sabía del conocimiento del citado expediente, que ordenaba demoler parte de la vivienda vendida, y ocultó ese dato al comprador, podemos reclamar por incumplimiento contractual.
Al efecto, cabe recordar que nuestros tribunales señalan que la viabilidad de la responsabilidad contractual precisa de los siguientes requisitos:
- Preexistencia de una obligación.
- Incumplimiento debido a culpa, negligencia o falta de diligencia del vendedor y no por caso fortuito.
- Realidad de los perjuicios ocasionados
- Nexo causal suficiente entre conducta del vendedor y producción de daños.
Una vez más, te recomendamos que te pongas en manos de abogados especialistas en casos como el tuyo. De lo contrario, es posible que pierdas tu dinero y tus derechos a reclamar.
Humedades generalizadas
Otro caso de incumplimientos contractuales en venta de viviendas que puede derivar en incumplimiento contractual, es la entrega de vivienda con humedades generalizadas. Ahora bien, si los compradores conocen de la existencia de esas circunstancias y la aprovecharon para obtener una rebaja del precio de compra, luego no podrán recurrir a la vía judicial en reclamación de indemnización alguna.
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Entrega tardía de la vivienda
El Código Civil nos recuerda que ante un incumplimiento contractual, las partes pueden escoger entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución de la obligación, con resarcimiento de daños y perjuicios y abono de intereses, en ambos casos.
Plazos de prescripción
La acción en reclamación por incumplimiento contractual tiene un plazo superior al de caducidad de los vicios ocultos. Si en el caso de vicios ocultos hablamos de plazo de caducidad de 6 meses, en incumplimientos contractuales en venta de viviendas hablamos de 5 años de plazo de prescripción.
Qué hacer para evitar perjuicios
Consulta de la nota simple del registro de la propiedad
Una de las cosas que todo comprador debe hacer es consultar la nota simple registral. Por un lado, esa consulta puede ayudarnos a descubrir situaciones de la realidad que no se reflejan en el registro de la propiedad (por ejemplo, terrazas que no aparecen en el registro citado).
Por otro lado, los tribunales nos recuerdan que el comprador debe molestarse en solicitar la nota simple registral, práctica común de todo comprador de inmuebles. No tomar esa necesaria medida de protección puede hacer que en determinados casos, no podamos reclamar nada una vez realizada la compra de la vivienda.
El abogado correcto para tu caso
Es muy importante que acudas al abogado adecuado, especialista en esta materia. En muchos casos, parecen superponerse las acciones por vicios ocultos y la derivada por incumplimiento contractual. La primera es una acción específica a la que se debe recurrir dentro del plazo de 6 meses. Si un mal análisis apuesta por la acción de incumplimiento contractual cuando no toca, te habrás quedado sin posibilidad de demandar. Así lo recuerdan nuestros tribunales, con lo que hay que tener claro qué hacer.